REIT税务穿透：分配条件与投资者预扣

主要步骤与区别

税务穿透须先获批准，REIT须在收入赚取年度分配至少90%的应税指定收入，并由受托人与经理共同作出承诺。已分配的合资格收入在持有人层面征税，除非享有豁免；未分配的指定收入及其他应税收益仍在受托人层面处理。自2025年7月1日起，指定收入扩大至规定的机房托管及共享工作空间收入。以单位作分配时，须提供真实的现金或单位选择、持有足以全部现金分配的资金，并提交规定确认；此安排不适用于获批准子信托。税务处理取决于收入类型及收款人类别，应取得名义及实益持有人证明。符合条件的非居民非个人持有人，在2030年12月31日前适用10%最终预扣税；合资格非居民基金亦有对应处理，其他非居民非个人则按规定公司税率处理。不预扣税不代表持有人自动免所得税。指南另涵盖预扣税更正、资本返还、结转调整及子信托申请；疫情期间分配延期属于历史优惠。