房地产开发税务：TOP利润、成本与单项目优惠

适用范围、版本与开业日期

本文依据2026年1月30日发布的二十页第三版，适用于开发住宅、商业、工业及混合用途房地产供出售的公司、合伙与个人。指引以开发商购地用于开发出售为初步立场，因此通常以取得土地或物业的日期作为业务开始日，并引用Mount Elizabeth (Pte) Ltd v CIT [1986] SGHC 35判例。具有充分证据的长期投资意图须另行判断。

开发成本账户与TOP

土地、场地准备、建设、融资、土地增值费及房产税等直接项目成本，应累积在开发成本账户。临时入伙准证TOP表明建筑或有关部分可以入住。税务利润在项目实质完成、取得TOP时确认，不取决于账上采用哪种收入确认方法。

相关课税年度按买卖合同付款表确认到期应收售款，包括付给新加坡法律学会SAL保管的款项。即使缺陷责任期结束才释放资金，完成并取得TOP后仍已产生收入。只扣属于已售单位的合资格开发成本，未售单位成本留待以后出售时扣除。

实例：一百个单位售出八十个

原文公司以12月31日结账，于2020年6月1日取得TOP。一百个单位总面积15,000平方米，合资格成本S$7,500万。年底已售八十个单位，面积13,000平方米，合同应收售款S$7,800万。YA 2021利润为S$1,300万：S$7,800万减去13,000／15,000×S$7,500万，即S$6,500万成本。其余二十个单位的S$1,000万成本以后出售时扣。此例也说明，应按包含TOP日期的会计基期确定YA，不能直接把TOP日历年份当成课税年度。

开发前及开发期间的各类收入

卖方迟延完成购地、承包商迟延完工的赔偿，买方迟付售款的利息或罚款，以及交易取消后没收的订金，均按到期原则作为业务收入计税。等待开发出售的物业租金扣除专门赚取租金的收入性费用后，也采用这一处理。项目账户暂时多余资金存入短期存款所赚利息，则冲减开发成本账户，不能把这些款项一概递延至TOP。

成本调整及分项目申报

直接购地及开发费用累积至TOP YA。有多个项目或阶段时，每一项目或阶段应分别编制开发成本账户，并随报税表提交。私人等不可扣成本须剔除；营销宣传费用在发生年度扣除，也应从成本账户移出。相反，TOP前已经记入损益、但属于项目的利息或房产税，应加入开发成本账户。

土地减值及缺陷责任准备

开发前土地跌价准备不能在计提年度扣除；土地成本仍留在开发成本账户，待TOP确认利润时处理。保修或缺陷准备也不能仅凭计提扣除，而须在实际发生合资格维修费用时扣。原文说明常见缺陷责任期为买方收到空置交付通知起十二个月。

已完工未售单位、迟延赔偿及面积不足

已完工未售单位属于交易库存，具体减值至市价的准备可扣。须有独立估值及报告支持；一经申领，应每年对各未售单位估值。以后转回准备时，转回额计税。

迟延完工赔偿的一般未结算准备通常不可扣；优惠允许在合同完工日之后、按买卖协议条款计算的赔偿准备扣除。实际赔偿确定时的转回须计税。面积不足赔偿则须买方已经提出索赔才可扣，其后实际金额确定时的准备转回也计税。

混合用途土地成本先看实际证据

部分出售、部分投资，或酒店商店、办公商店、住宅或服务公寓商店等混合项目，均须分配成本。商店范围可包括零售、餐饮、银行、影院、诊所及医疗套间。优先使用各用途实际土地成本，并保存当时投标或定价资料；不能直接识别时，可用专业估值分拆，以土地取得日为估值日。单一用途项目可按考虑开发强度后的土地面积，或总楼面面积GFA分配。

替代四步骤及建设成本分配

没有当时实际成本或估值证据时，税局可接受加权方法：先确定用途A及B的GFA比例y%及z%；再估计购地日整块土地若全作A或全作B的市值MA及MB；合计MV＝MA×y%＋MB×z%；最后把实际土地成本按MA×y%／MV及MB×z%／MV分配。土地在多年以前购入时，可优惠采用书面许可批准日的用途比例。

建设成本先按可识别直接成本分配；不能识别时采用专业工料测量师的分配，再没有则用各用途GFA。公共区域成本按GFA分配。建设成本规则与土地市值加权公式不同。

出售未完成项目及出租未售物业

开发商出售土地或未完工项目，收益通常属于开发交易收入，即使土地未开发、没有开发计划，或因意外情况出售也是如此。暂时出租等待出售的单位，仍是交易库存，租金按第10(1)(a)条作为业务收入。为出租而单独购买的沙发、餐桌等家具装置，可能可申领资本津贴。

员工与其他关联人士

向员工售楼给予超过公众优惠的折扣，属于员工实物福利，并适用员工折扣制度；原文也涉及员工家属、亲友及关联企业员工。免费或低价出租给员工或关联企业员工，市场租金与实付租金差额可构成福利。劳动合同要求提供住宿时，则采用住宿福利估值规则。

向股东等其他关联方低于市场价出售、出租或提供物业，税局可将开发商收入调整至独立交易金额。缺乏市场租金时，可用总年值作为替代。员工福利与开发商收入调整，是不同层面的处理。

怎样证明长期投资意图

仅长期持有空地不足以证明投资。应在购地YA报税时向税局说明投资意图，并保存董事决议及会议记录；若没有实际建成赚取租金的物业，仍采用开发出售的初步立场。

项目中只有特定单位用于长期投资时，应提交列明单位及楼面面积的明细，时间为资料一旦可取得或TOP YA报税时，以较早者为准。税局会考虑实际用途及全部取得开发事实。投资意图获接受且构成投资业务时，租金按第10(1)(a)条并受10D限制；否则按第10(1)(f)条作被动租金收入。

投资资产与交易库存之间转换

长期投资物业改为开发出售时，以转作交易库存当日公开市场价值作为库存成本。反过来，把未售交易单位转作长期投资，视同在转换日按公开市场价值出售，利润或损失应税或可扣。完整转换规则另见官方库存转用指引。

单项目优惠适用于谁

此行政优惠逐案批准，只适用于设立时专门承接一个出售开发项目的公司，帮助处理TOP后费用或亏损，而公司仍须存续处理售出单位索赔。合伙与个人不能用。2013年2月25日后成立、从事开发出售或投资的公司，包括单项目公司，也不适用新创公司免税制度。

公司只能承接一个出售项目，通常只有一个TOP日，预计最后单位在TOP YA后四年内售出；TOP YA或最后售出YA须为2010或以后。为交付采用两个TOP日，相隔不超过六个月时仍可适用，并采用较后TOP YA。后续项目不获此优惠。

四年期限与亏损回拨顺序

优惠涉及TOP后的完工成本、日常经营成本、资本津贴和交易亏损。若TOP YA已经全部售完，之后合資格金额可回拨；若仍有单位，期间津贴亏损先按业务持续及股权条件向后结转，待四年内最后单位售出才回拨。

先抵最近一个有应税收入的YA，不足再抵更早年度，但不得早于TOP YA。第五年起停止优惠，即使公司仍有费用。附录1明确最后单位在第五年或之后售出的项目不适用。优惠外费用采用正常扣除规则，公司仍注册存在并不足以证明可扣。

股权测试、其他减免与书面选择

资本津贴回拨，比较津贴产生YA首日与用来抵扣YA末日的股东；交易亏损回拨，则比较亏损发生年份首日与抵扣YA末日。两组日期不同，不能统一简写成一个测试。

选择一般亏损回拨制度，就不能同时使用此优惠。若还要求集团减免，须书面向IRAS申请逐案考虑，并先作集团转移再回拨。随报税表的税务计算书面选择优惠，同时提交以前YA修订计算，列出回拨的合资格金额。

附录1及2：完整时间例子

图表区分TOP前已全部售完与较后才售完：售完前亏损先结转，售完后合资格累计金额才回拨。具体例子为TOP YA 2020，最后单位在YA 2023售出。YA 2022亏损先结转YA 2023，YA 2023累计亏损再回拨YA 2021；不足抵的余额可回拨YA 2020。YA 2024亏损仍可回拨，YA 2025起不再适用。YA 2025以后法定等费用，只有能够证明业务未停止才可按正常规则扣除。

撤销及附录3全部五问

条件后来不再符合，税局可撤销优惠。例如TOP后第三年开始第二项目，可能撤销，因为公司不再仅为一个项目成立。附录确认：只有公司适用；第七年才开始非开发业务，不撤回早先优惠；第八年才开始第二开发项目，也不撤回第一项目优惠，但第二项目本身不能申领。

已经做过亏损项目A、没有申领优惠的公司，不能之后为项目B申领，因为不是专为一个项目成立。原制造公司停业转做开发，也不符合。这些问答区分四年期限内违反条件，以及期限结束后的新活动。

修订与官方查询

2022年修订澄清SAL保管款、增补投资与库存转换、删去旧过渡内容并更新法规。2026年版本将开发费改为土地增值费，明确投资用途通知须及时，并调整业务收入措辞。PDF列示查询电话1800-356 8622。三份附录已纳入本文，原始PDF仍保留供核对。