适用范围与 2025 年十二月版本
本文依据 2025 年 12 月 4 日第十二版指南，完整说明 REIT 及获批准子信托的受托人税务穿透、投资者征税、预扣、申请与持续记录。2025 年六月修订将符合规定的机房托管及共享办公收入纳入指定收入，并将相关优惠延至 2030 年 12 月 31 日；十二月修订进一步明确两类服务的定义。疫情章节仅针对 FY 2020 和 FY 2021，不应视为往后年度的一般分配延期。
适用信托与指定收入
REIT 须在新加坡交易所上市，并属于获授权、投资房地产及相关资产的集体投资计划；REIT ETF 则是仅投资 REIT 组合的对应上市获授权计划。指定收入包括租金、管理或持有房地产的收入，例如服务费及停车费；2025 年 7 月 1 日起符合规定的机房托管及共享办公收入；附带收入、合资格租金支持款，以及获批准子信托的合资格现金分配。房地产处置收益不属于上述房地产收入类别。短期存放于新加坡银行或投资债务证券的余款利息，可在余款来自核心房地产业务时适用；出售房地产所得余款不属于此范围。
机房托管、共享办公与租金支持
机房托管是为客户的 IT 设备提供实体物业空间，并配套供电、防火、保安、制冷、安装或维护等基础设施、设施或服务。共享办公是提供商业用途空间、公共区域及办公桌、独立办公室、网络、会议室、茶水间或清洁等配套。租金支持通常是出售物业时约定，在固定期间补足预期租金缺口。2016 年 12 月 29 日起的相关款项，付款人须是物业或物业持有人权益的卖方、直接或间接全资拥有卖方的人，或另获税务局长批准的人，并须按公开市场价值支付。超过实际租金缺口的部分不能享受穿透，在受托人层面征税。
90% 分配条件及受托人征税
税务穿透须获批准，并由受托人与经理共同承诺，包括在收入赚取年度分配至少 90% 的应税指定收入。符合条件的已分配收入在投资者层面处理，按投资者适用的税率或豁免征税；未分配指定收入及其他应税收入，仍按当时公司税率向受托人征税。出售物业或股份是否属于交易收入，应按事实判断，收入性质的处置收益须向受托人征税。2015 年 11 月 3 日起的处置，可在未事先取得局长对收益性质的同意下分配，但这并不确认收益免税；该处置收益的投资者分配不再征税。子信托已被征税的收入，分给 REIT 并再分给投资者时，不重复征税。
以单位代替现金分配
2012 年 4 月 1 日起，REIT 可就指定收入提供单位分配，但必须先让所有收款人真实选择现金或单位，符合赚取收入同年分配的要求，并在分配日拥有足够现金，能够在无人选择单位时全部以现金支付。已实际取得、专门用于该次分配的银行或金融机构信贷额度，可计入可用现金，但须有证明文件。报税时须书面确认全部条件。投资者原则上按收到现金处理，除非享有豁免。获批准子信托不能使用这一单位分配选项。
结转收入调整及两项数值示例
结转收入调整（RIA）适用于不重大分配取整差额，以及受托人计算与局长确认的应税或免税收入差额。确认后的差额纳入紧接确认日期的下一分配期间；争议金额可先评税，再循程序解决。局长可重新审视此安排，且不能预期存在重大延误。把非收入或未实现金额误列为免税收入，不能据此作 RIA，该等分配属于资本返还。附录三中，2019 年 3 月 18 日确认收入为 S$10,000，而原已分配 S$9,500，须将 S$500 加入下一季度的 S$5,400，合计 S$5,900。若原已分配 S$10,300，则扣除多出的 S$300，合计 S$5,100。两例的下一季度分配日均为 2019 年 5 月 18 日。
投资者预扣类别
预扣方面的合资格持有人包括个人、新加坡注册且为税收居民的公司、外国公司在新加坡的分行、符合规定的新加坡团体、免税国际组织，以及享有穿透的 REIT ETF，但不包括以受托人身份收款的人。2015 年 1 月 1 日起，新加坡分行不再需要过去的预扣豁免批准。个人包括由代理银行或 SRS 运营商代持的 CPF Investment Scheme 和 SRS 投资。团体包括符合条件的慈善机构、市镇理事会、法定机构、注册合作社及工会。不作预扣，并不等于该投资者最终免所得税。
非居民投资者及至 2030 年的优惠
合资格非居民非个人持有人须在新加坡没有常设机构，或买入单位的资金并非来自其新加坡常设机构业务。其穿透指定收入分配，在 2005 年 2 月 18 日至 2030 年 12 月 31 日适用最终 10% 预扣，不能再扣除费用。第 13D、13U 或 13V 条免税的合资格非居民基金，自 2019 年 7 月 1 日至 2030 年底适用；第 13OA 条基金自 2025 年 1 月 1 日纳入。第 13V 条自 2024 年 2 月 7 日扩大至国际组织拥有的基金。基金在新加坡的经理本身，不会令其不符合常设机构测试。公司、合伙、信托或其他实体须满足相应非居民定义；合伙须全部合伙人均为非居民。其他非居民非个人按当时公司税率预扣，属于非最终税，可通过报税申请合资格费用及第 46(1)(d) 条抵免，退回多缴税。
分配何时征税或免税
个人取得的穿透分配原则上按第 13(1)(zh) 条免税，但通过新加坡合伙或在经营业务、营业或专业活动中取得的分配例外，须按个人税率申报。公司、分行及团体按各自税率处理，除非另享豁免。享有穿透的 REIT ETF 受托人，在 2018 年 7 月 1 日至 2030 年底取得的适用 REIT 分配不征税。受托人已缴税收入的分配，不再向投资者征税，也不能申领受托人所缴税款抵免。资本收益及免税收入按第 35(15) 条分配时亦不向持有人征税。分配不会保留原始收入性质；交易投资者按第 10(1)(a) 条，其他应税投资者按第 10(1)(e) 条处理。REIT 发行、税务上列为权益的混合证券，须按另行混合工具规则处理。
资本返还与分配披露
非收入、未实现重估收益、预期但未产生的收入、递延税分配及超过可用收入的分配，属于资本返还。持有人须以返还金额调低单位成本。交易者之后出售时，以调低成本计算应税收益；返还超过成本的部分成为应税交易收入，其余单位日后出售所得亦全部征税。受托人须确保有足够投入资本，在 CDP 年度股息单列明成本调整，并提交按日期记录的资本账户，显示每次返还时的投入、返还及余额。错误披露分配金额或类型，若影响个人或合伙的税务责任，可能构成第 95 条违法。
投资者应在哪一年申报
持有人的评税年度跟随 REIT 赚取该收入的年度，不能仅按收款日或投资者自身会计年结判断。最后季度指定收入，在下一财政年度首三个月内分配，视为符合同年分配要求。示例中，历年年结 REIT 于 2019 年 2 月 18 日分配 2018 年十月至十二月收入，投资者须在 YA 2019 处理。RIA 则不同，归入紧接确认日期结束的分配期间。子信托收入按子信托赚取年度确定；2018 年一月至十二月收入于 2019 年 2 月 18 日分配，即使 REIT 三月及投资者五月年结通常对应 YA 2020，该笔仍属 YA 2019。
获批准子信托结构及保留决定
获批准子信托须是持有房地产的非上市专用实体，且 REIT 可自由出售其所持权益。组织或合资文件须规定最低利润分配比例、REIT 按比例享有分配及争议解决方式，并给予 REIT 对以下事项的否决权：组织文件修改、停业或改变业务、清盘、股本结构、分配政策、发行证券、借款、资产担保、转让或处置资产、资产提升及资本开支计划，以及利益相关方交易。记录须区分 REIT 与非 REIT 受益人。附录四要求受托人或授权签字人声明全部条件、签名注明日期，并承诺通知变更；条件改变之日起，批准地位即终止。
子信托哪些分配可穿透
子信托只有在赚取年度分给 REIT 受托人的指定收入，才享有穿透。子信托在赚取基础收入时及向 REIT 分配时，都必须具有获批准地位。若 REIT 在信托契约记录日前改变持有比例，穿透份额按该记录日权益计算，但其他条件仍须满足。指定收入未在适用年度分配、分给非 REIT 受益人，或不属于指定类别的收入，须在子信托受托人层面征税。税后分配属于资本，不再向受益人或 REIT 的再分配征税。REIT 可选择现金或单位的安排，不延伸至子信托。
首次申请、预先裁定及证明文件
拟成立或新成立 REIT，应在赚取拟申请穿透收入至少三个月前提交。局长力争在收到申请或完整资料两者较后日期起八周内答复；批准从 SGX 上市日起生效。第 10.1 段列出的收入使用标准申请，其他收入，例如由其他付款人支付的租金支持，须申请预先裁定。附录一要求 REIT 名称、地址、成立日期、税号及业务，受托人、发起人和经理资料，申请身份及联系资料，以及资产和对应收入。附件包括共同承诺、信托契约、预扣声明样本，以及适用买卖协议、租金支持协议及估值报告。共同承诺或契约若申请时尚未备妥，须在成立后 14 天内提交。可使用 myTax Mail 的 Reply to IRAS，或规定的 [email protected]。子信托使用附录四申请。之后不符合条件时须通知，批准从不符合之日起终止。
代持、声明与最终受益人
代持单位的预扣，按受益人身份和居民地判断，而不是仅看代持人。须取得声明及额外证明，正确税率仍由受托人负责。超过一层代持时，须获得最终受益人对合资格持有人或合资格非居民身份的确认；可在首次买入时一次声明，但没有确认则须预扣。应保留每位受益人的分配记录，并按要求提供给 IRAS。代持人提供错误资料导致不足预扣时，须立即追收，包括从未来向该代持人支付的款项扣回。直接通过 CDP 持有的非个人，每次分配前提交 Form A；存托代理使用 Form B，持有基础受益人证明，并确保 IRAS 可取得。
持续承诺、年度报税及跟踪表
共同承诺还要求遵守第 45G 条，设立可靠税率判断机制，保留充分证据，应要求提供电子分配资料，并在年度计算随附外部审计师对预扣错误内部控制的证明。应向投资者说明一般税务处理，回答分配计算问题，但不能把一般信息表述为有约束力的税务意见。未经批准不能更改会计年结。每年 4 月 15 日前提交 Form UT、审计账目及税务计算。通常无需 ECI，但申请延期可能须提供；若取得非指定收入，一般不能使用相关豁免。附录六分别跟踪穿透收入、免税收入、已缴税收入、资本收益及投入资本，核对期初余额、按 YA 的 RIA、新单位、当年收入及收益、每次 CDP 分配、全年分配及期末余额。表中阴影格表示该类别不适用的变动，并非所有变动都填入所有栏目。
更正预扣及避免重复退款
须更正预扣记录，并提供附录五资料：付款日期、分配期间、税证编号、受益人及适用新加坡税号、分配总额、原及更正税率、原及更正预扣金额，以及要求退款额。除非要求，无需提交税证正本，但文件须保留五年。IRAS 按季退给受托人，再经代持人退给受益人。受托人申请公司税率多扣税退款时，受益人不能再申领对应的第 46(1)(d) 条抵免；反过来，受益人已申请该抵免，受托人就不能再次为其申请同一退款。
历史 FY 2020–2021 分配延期
疫情最终安排允许 FY 2020 指定收入于 2021 年 12 月 31 日前分配；FY 2021 于该日或年结后三个月两者较后日期前分配，取代最初 2020 年四月给予 FY 2020 十二个月的延期。两个年度须分别跟踪。REIT 在延期内满足 90%，仅未分配余额向受托人征税；未满足则全部指定收入征税。一次性 RIA 优惠把延迟分配移至投资者 YA 2022 或 YA 2023。示例一，两租户各月租 S$3,000，全年收入 S$72,000 减 S$10,000 费用，净额 S$62,000，至少须分配 S$55,800。示例二，2020 年 9 月 30 日前分配的 S$42,000 属 YA 2021，2021 年 5 月 15 日付出的 S$20,000 属 YA 2022。子信托获对应期限及延迟分配 RIA，但非 REIT 受益人份额仍向受托人征税，逾期未分配的 REIT 份额亦须征税。
历史暂缓收租与租赁会计差异
未选择 FRS 116/SFRS(I) 16 税务处理的 REIT，在法定疫情救济获接受时，可将被暂停追收的租金递延至实际收到或暂停解除两者较早时间。可扣费用仍按发生期间扣除，第 10D 条下产生的租金亏损不予承认。示例三，YA 2021 租金 S$60,000、费用 S$65,000，S$5,000 亏损被忽略；YA 2022 租金 S$84,000、费用 S$65,000，净收入 S$19,000，至少分配 S$17,100。已选择按有效租金会计处理征税的 REIT，即使暂缓收款，仍按会计确认租金，且须每年一致适用于全部经营租赁。历史救济涉及 2020 年 3 月 25 日前签订的适用合同及二月一日起履行的义务，指南所述最初救济期为 2020 年 4 月 20 日至十月十九日。
历史超额分配及租赁应收款减值
FY 2020 因后季度亏损造成的超额分配，可一次性作为 RIA 扣减下一年度指定收入，但 FY 2021 年底仍未使用的余额不再承认。示例四，实际收入 S$62,000、已分配 S$64,000，故将 S$2,000 从下一季度 S$15,000 扣除，2020 年 10 月 18 日可分配 S$13,000；投资者 YA 2021 仍按 S$64,000 处理。另外，收入性质且已发生信用减值的租赁应收款，在损益中确认的减值损失可按 FRS 109/SFRS(I) 9 处理扣除，之后转回须征税。租户重大财务困难或可能破产可显示信用减值；仅收款延迟并不自动证明减值。
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