目的与2026年1月第九版
本四十四页指南说明通过房地产持有实体间接转让新加坡住宅涉及的额外转让税。自2017年3月11日起，符合条件的交易可在股份印花税之外产生买方及卖方额外转让税，处理直接购买物业与间接购买股权的税负差异。本文依据2026年1月30日第九版，包含2025年7月4日的卖方税率及持有期调整；旧例仍采用其交易日税率。
实体、权益与指定物业
实体包括公司、房地产信托、合伙、有限合伙及有限责任合伙。权益包括不含库存股的已发行股份、合伙财产或利润权益，以及代表信托资产或回报的单位。指定不动产包括住宅、指定混合用途及白色地段，商业土地上获准住宅用途亦可纳入；另包括符合条件且自1960年2月1日起未改变的住宅用途。十年或以下临时规划许可不符合该指定长期许可路径。
第一类与第二类房地产持有实体
第一类要求目标实体的指定物业市值至少占有形资产50%。第二类要求对第一类实体拥有至少50%实益权益，并在相关持股链中使加权直接及间接指定物业占比达到50%。分母须按实益持股比例纳入相关实体有形资产，包括没有住宅的相关实体。有形资产包括土地、建筑、机械及设备，可参照最新审计资产负债表；实际税基中的住宅部分则采用市值。
重大持有权益与关联人
重大持有权益为本人或连同关联人拥有至少50%股权或投票权；股权不足一半但投票权过半亦可能符合。个人关联人包括指定亲属、合伙伙伴及重大持有实体；实体关联人包括合格子公司、控制人士或实体、共同控制集团企业及伙伴。重大程度持有采用至少75%投票资本及超过50%投票权。共同购入、持有、出售或行使投票权的安排，可以口头、书面或默示成立。
简单信托与非简单信托受益人
已明确识别且实益所有权立即归属的受益人，属于简单信托受益人；身份未定、酌情分配、可撤销或附后续条件的权益不属于该定义。简单信托受益人合并本人及关联人权益。自2022年5月10日起，为非简单信托受益人持有权益的受托人，被视为该目的下的实益拥有人，须合并信托持有与受益人权益；受托人个人身份持有的股权不计入该信托身份测试。之后分配可再次产生买卖方额外转让税及股份印花税。
符合条件的购入与先进先出出售
买方及关联人已是或因购入成为重大拥有人时，买方税适用。卖方税针对2017年3月11日起购入、在适用持有期内出售的相关权益，采用先进先出。2025年7月3日或以前购入的权益适用三年及12%；2025年7月4日起购入的适用四年及16%。卖方一旦曾是重大拥有人，后续符合条件的出售持续适用，直到相关权益全部售出，并不因剩余持股低于50%而自动停止。
分散持股并不一定免除额外转让税
单独并非房地产持有实体的目标，也可能因与买卖方其他实体合并考察后构成第二类及重大持有权益而纳税。指南以三个全资特殊目的实体分别持有底层20%、40%、40%权益说明，买卖其中一个实体仍可触发税务。须检查完整持股链，不能仅看目标独立资产负债表。
买方税率与历史变化
买方额外转让税由住宅买方税累进部分及额外统一比例组成。自2023年2月15日起，首180,000新元1%、接着180,000新元2%、接着640,000新元3%、接着500,000新元4%、接着150万新元5%、超过300万新元6%。额外统一比例在2018年7月6日前为15%，至2021年12月15日为30%，至2023年4月26日为40%，2023年4月27日起65%。最高综合比例随阶段变化为18%、19%、34%、44%、46%、71%，须依据文书日期选择。
应用持股加权公式
第一类对完整住宅物业价值计算累进税及统一比例，再乘须课税股权比例U/V。第二类分别计算间接物业W1乘底层持股X及直接物业W2，两者均乘U/V。对持有底层权益但本身非房地产持有实体的目标，买方加权变为[(U/V×Y)+P]，反映多个购入实体的间接权益；卖方公式包含出售比例及底层持股链Y/X。跨越2025年7月调整的出售批次须按12%和16%分开计算再相加。精确变量定义须参照原表引用的第一附表第三A条。
住宅部分及估值
空地或整栋连土地物业，住宅、住宅／机构及白色地段按100%住宅处理；商业及住宅按60%；首层商业兼住宅采用最高允许住宅总楼面面积。部分建筑采用获准住宅用途的部分，可由专业估值师确定市值。商业分区内获准住宅单位，以及住宅土地上的服务式公寓，都不会自动排除指定物业身份。
买方累积：三个持股例子
原持55%的拥有人再买5%、30%、10%，各次按新增比例纳税。2017年前原持10%的拥有人再买5%、15%、30%，最后达到60%，按累计增加50%纳税。持股波动时，按相关期间最低持股至课税购入后的最大增幅计算。原十次交易例持股依次40→45→25→40→60→30→80→40→5→25→65%，三次符合条件购入分别按35%、50%、60%计税，并非只看最后一次买入量。
卖方例子及持续先进先出
原例持30%且非重大拥有人出售，不适用所示卖方规则。2017年3月11日前权益及超过持有期的出售排除。持续例中2017、2018、2019年分别购30%、25%、20%，2021年9月出售70%，仅15%仍在三年内；10月最后5%仍课税。2024年11月再购30%、2025年8月再购30%，2026年2月出售40%，对前30%按12%、后10%按16%计税。
文书、安排与资本化
课税文书包括买卖协议、转让、让与、赠与、财产安排及信托声明。第23C条可涵盖改变权益的发行、注销、赎回或转换，即使没有文书；也可涵盖在指定一年期间令实体不再是房地产持有实体的安排。持有人及各自比例完全不变的按比例资本化，按指南所述立场不课此税，无需另求审计长意见。无文书安排须提交指定通知。
交易调查、盖印与执法
卖方须披露房地产持有实体身份及指定物业价值，但买方须主动在交易前索取，并按适用期限盖印；指南的本地例为签署后十四日。卖方未告知并不自动免迟盖印罚款。虚假卖方信息可产生最高未付或少付税款四倍的罚款。审计长可针对规避安排征税。须以股东名册、合伙协议、信托契约及关联人声明核实权益，不能将任何少数持股都直接视为豁免。
发展合资、抵押执行与第二类声明
将特殊目的实体50%股权转给后来加入的发展合资伙伴，可同时产生买卖方额外转让税。伙伴在实体买地前共同持有股权，不会仅因之后买地而产生该股权转让税；发展商额外买方印花税减免是另一个物业层面的条件。贷款人执行抵押出售，可令抵押人承担卖方额外转让税。仅持有房地产实体权益的业务，可按指定简化安排声明第二类而不提供资产比例计算；第一类身份也不免除相关间接物业税基。
买卖协议、无纸化股份与撤销
房地产持有实体股份买卖，一般在较早的协议或转让文书上纳税。符合第三条的无纸化股份协议可无需电子盖印或申请享减免，但适用的已签转让文书仍须纳税。非房地产持有实体协议可按第二条减免协议股份税，之后转让文书仍课税。撤销买卖协议可在撤销后六个月内申请第四条减免；符合条件时每类税额超过50新元的部分退给承担税款的一方。
附录 A：三个资产比例算例
直接物业4,000万新元除以5,000万有形资产，得80%，属于第一类。四子公司例排除仅持45%的物业实体，纳入100%、80%、55%持股的加权资产，得1,000万／2,680万＝37.3%，不属于第二类。多层持股例直接间接物业合计5,110万，加权资产7,630万，第二类比例67%；直接1,800万／2,000万亦形成90%的第一类比例。须按原图确定各项价值所属实体。
附录 B：关联人判断图例
无关联40%与60%持有人分别测试。父母各持40%，儿子买20%前已按关联拥有80%。共同控股集团中两实体各持25%，买方新增30%前已达到重大门槛。公司买30%须合并其唯一股东40%。有限责任合伙伙伴合并30%及70%；原文称购入后成为重大拥有人，但按已有关联70%在购入前已达到门槛。非简单信托受托人须合并受益人个人20%及简单信托40%，加新购30%后合计90%。
附录 C1 例一至二：直接及间接持有计算
例一2018年8月购第一类实体20%，住宅1,200万；累进360、720、3,840、88,000，加30%部分720,000，合计812,920新元。卖方权益早于2017，无卖方额外税。例二2018年5月购第二类50%，底层持住宅实体80%；加权累进720、1,440、7,680、176,000，加15%部分720,000，共905,840。卖方12%×50%×1,200万×80%＝576,000。均为历史交易日税率演算。
附录 C1 例三至五：关联、分拆及先进先出
例三关联人2017后持40%加新购30%，须课70%；直接1,500万及80%持有的1,200万住宅，按2018税率得3,092,796。例四通过两实体将底层35%增至100%，增加65%乘4,100万住宅，按2017税率得4,793,490。例五2019出售80%，排除2017前60%，对20%按12%得360,000；2026最后出售排除旧10%，对2025年7月后10%按16%得240,000。叙述将2025后来购入混进2019以前的初始持股描述，须按批次时间顺序理解。
附录 C2：酌情信托及后续分配
2022信托例合并受托新购35%及两受益人各10%，不计受托个人10%。55%乘800万住宅，按当时累进及40%部分，共1,927,530。直接间接混合例合并40%及30%，对1,500万及80%持有的1,200万住宅，共4,609,220＋2,948,176＝7,557,396。四年后将35%分给一受益人，该受益人与另一受益人是合伙伙伴，按55%课买方税，800万住宅采用新累进及65%部分，得3,090,780。卖方持有期须另作判断。
附录 C3：2023年信托算例
三人各持15%，一人为另两人酌情信托新购40%。排除受托个人15%，纳入两受益人30%，故课70%。住宅1,000万的累进为1,260、2,520、13,440、14,000、52,500、294,000，加455万统一部分，合计4,927,720。原叙述交替使用公司X及A名称，所算为同一目标，不应误读为两个独立持股。
附录 D 及 E：通知与支持资料
第23C通知包含权益增加方、减少方、目标实体及安排细节，双方签名日期及确认；须包含适用受托身份，在实益权益变化后十四日内提交，并按要求补充资料。关联人声明列每名关联人姓名、证件类型号码、关系及实益持股比例，再填买卖方身份、签名公司印及日期。实际提交使用官方原表。指南列估值及印花税部门地址55 Newton Road、电话1800 3568300、电邮[email protected]。
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