住宅开发土地：GST特别扣除、估值与减免申请

2026年1月第三版

十页指南区分GST注册开发商第41规特别处理与非应税开发商89(1)减免。住宅出售出租一般免税，住宅开发进项通常不可扣。特别处理有条件，针对土地，不是全部建筑费无限退款。

包括规划Residential空地供住宅／公寓；指定政府公机构供应、专批住宅公寓的空地或须拆楼土地；主要住宅用途楼宇所在土地。最后一类排除指定政府供应、必须拆楼且拆后土地非专批住宅公寓的情况。其他物业由注册者供一般须GST。

注册开发商对空地或须拆楼土地符合条件GST可归应税供应，不论购买分区或后续改区。混合开发须独立估值分住宅部分，非住宅部分依第19、20条通常扣除条件。

保留楼宇只土地成本受特别处理。拆前有临时使用、短租、履行旧租约等，要独立分土地楼价值，楼宇部分第41规不准扣。估值仍受审查，署长可采用合理适当代理值。

除注册身份外满足第41规条件的非应税开发商，可申请住宅土地份额减免。要拆楼的必须实际拆完再考虑。买时未注册，后来注册亦仍走减免。每案按事实可附条件，违反条件接通知一个月内归还。

5.1明确有法律效力：法律所有人／承租人；住宅开发者；已付价格和GST；有URA住宅／混合Written Permission；混合取得住宅土地成本估值；自购买五年内申索／申请，2007年1月1日起；保留支持文件。估值的两用途总楼面须对应规划批准。

保存适用招标、建筑、买卖协议；混合估值；税票；价格GST支付证据；URA批准及开发文件；不保留楼宇时有关机关拆除证据。付款及实际拆除证据不能只由拆楼意向替代。

全部满足可直接GST税表申索，不须事先批准。不合格须还，可迟付及错误申报罚。购买四年内住宅免税供应未开始，要通知署长，可撤扣。无法继续后免税出售转让须还原住宅GST；若出售为应税，则正常报销项，不须该项归还。

书面列位置法律描述、购买日期、价格GST、开发说明纯住宅或混合、减免额及必要专业土地楼宇分配、实际拆完日、施工开始日、预计完工日，并附5.1文件副本。2018更新住宅定义，2026更新联系。

本文依据官方 PDF 的实质内容独立整理，涵盖相关条件、办理步骤及附录。原文链接用于核对官方措辞；文件日期与后续修订须另行确认。