范围与物业分类
2026年1月30日第八版适用于拥有开发用地的开发商，说明销售及建筑进项税抵扣。本文按指南把取得TOP的物业视为已竣工，未取得TOP则仍在开发。非住宅销售及租赁应税，住宅销售及租赁免税，混合用途按批准用途分开。租赁详细规则另见物业业主指南。发票包括借记单等付款账单，并非只指正式税务发票。
何谓住宅物业
住宅包括总体规划划为Residential并获准住宅或公寓开发的空地；政府或相关机构供应、且仅获准住宅或公寓开发的空地或必须拆除的既有建筑；以及主要用于或将用于居住的建筑，但受原文政府拆除情形例外限制。其他物业属于非住宅。土地已有建筑或结构时，应看供应期间建筑批准用途，而非仅看土地分区，可据URA许可或HDB／SLA／JTC函件判断。
登记与附带应税供应
判断登记责任时，非住宅销售价及租金须与其他应税业务供应合并；免税住宅价款不计入应税总额。随住宅出售或出租的家具装置另属应税，也须计入登记判断。物业管理、维修费、服务费及储备基金即使涉及住宅也应税。登记后，应对相应应税供应申报销项税，并把住宅供应列为免税。房屋本身免税，并不代表全部附带服务均免税。
已竣工销售：余款四项触发点
选择权费及行使时定金，按收款或开票较早日期触发GST。已竣工物业余款，取收款、开票、法定产权转移或物业交买方可入住四者最早日期。任何实际付款账单，包括借记单，都可能触发供应时点。销售订单、形式发票、账户结单及索款函或声明，若通常商业惯例不视为付款账单，一般不触发该时点。
进度付款与入住
开发中物业每笔进度款，按其收款或开票较早日期计税。通常取得TOP后才提供入住，建筑须获TOP或CSC后才能占用。物业交付可入住或转移时，即使余款尚未支付，仍须按四项最早触发规则对剩余价款计税。应保存付款表、发票及产权入住事件记录，不能把余款GST一律推迟至收款。
向承包商报销及反向供应
向总承包商收回工程监督加班、借用工人或现场水电费用，属于开发商供应，须计GST。开发商批量购买水泥钢材再供应承包商，是独立反向供应，须开税务发票及计GST。GST处理不能仅把材料从建筑进度账款扣除；承包商建筑服务与开发商材料供应是两个供应，即使实际净额结算亦然。
缺陷修补与赔偿的区别
总承包商未履行修补义务，由开发商另聘承包商，再向总承包商收回或扣款时，开发商供应修补服务，须计GST。买家自行聘人修补并向开发商扣款，开发商再向总承包商扣款，则分别判断两层修补供应；示例1(b)的已登记买家和开发商，各自在其供应环节计GST。示例1(c)仅因缺陷向买家赔偿、买家没有实际进行工作，则不计GST。合约修补责任与实际工作，是区分服务供应及赔偿的关键。
管理基金与未售单位
管理公司成立前，已登记开发商须对已售单位买家的管理费，以及自身承担的未售单位管理费计GST。随后把管理基金余额转交管理公司，不重复计税，因为GST已处理。未售非住宅单位的管理费用及地产代理营销费，如直接归属已作出或将作出的应税供应，并满足一般抵扣条件，可抵扣相应进项税。
反向征税与进口低价值货物
2020年起，无法全额抵扣的已登记开发商或GST集团，须对进口服务反向征税，例如住宅或混合项目的境外建筑设计。须视自身为供应商计销项税，对应进项税则只能按一般规则允许程度抵扣。2023年起，反向征税LVG采购涵盖本地或境外供应商、平台及转运商，不论其登记身份，但排除直接归属应税供应的项目。免税供应波动时，可选择在较长期间末对进口服务反向征税。未登记者若在12个月进口或预计进口相关服务及LVG超过S$1 million，且无法全额抵扣，可能因反向征税规则须登记。
土地购买与转换宽免
供业务使用、商业出租或开发后销售租赁的非住宅土地及开发，可在应税用途及一般条件下抵扣购买、产权转让、建筑及专业费用进项税。住宅开发通常不能抵扣，但购地有第41(1)规例特定宽免，另有独立指南说明。非住宅建筑不拆除而转作住宅，第41(2)规例仅就土地成本提供宽免。有限土地宽免，并不会使住宅建筑成本一般均可抵扣。
已抵扣进项税的退还
非住宅建筑曾获进项抵扣，后因土地改划Residential而拆除进行住宅开发，指南说明无需退还此前已允许税额。若只是保留既有建筑并改作住宅，则须退还此前抵扣。应区分旧抵扣调整与独立购地或土地成本宽免；拆除与保留转换的结果不同。
先直接归属，再分摊剩余税
混合开发采购须分为非住宅建筑、住宅建筑及共用成本。首类在一般条件下可全额抵扣，次类不能抵扣，第三类形成须分摊的剩余进项税。如工料测量师能识别每项成本并分配至最终应税或免税供应，就没有剩余池，也无需剩余公式。共用成本例子包括清场、现场办公室、混合建筑车道及打桩、建筑师测量师费用、示范单位及营销管理费用。
开发期间的LBC公式
可抵剩余税=剩余税×非住宅GFA乘其LBC费率，除以该金额加住宅GFA乘其费率。若超过两种用途且费率不同，须把全部类别纳入；共用面积也须分配住宅与非住宅。2022年8月1日起，LBC替代DC、Differential Premium及Temporary Development Levy。此前结束的会计期间用当时DC费率，此日或以后结束的期间，用会计期末有效LBC费率。费率于每年3月1日及9月1日更新，示例2022年7至9月用9月1日费率。抵扣百分比须四舍五入至整数。
TOP后建筑与管理成本分开
TOP后剩余承包商及专业人员建筑账款，仍用LBC；联合开发可按整个项目GFA。共用管理营销费用，自取得TOP的会计期间起，改用应税供应除总供应比例；若多个TOP，原文允许在全部取得后应用该比例。总供应包括标准、零税率及免税供应。接受的客户会计供应，以及反向征税进口服务和LVG，须从分子分母排除。第33规例免税供应加入及附带免税剔除，须满足第34／35相关条件；一般住宅销售往往超过第35规例限制。
批准面积与多个项目
应使用最新URA批准GFA；会计期间取得新的书面许可，按新许可面积处理该期间。宽免允许后续面积变化不追溯重算已抵金额。一个项目有多个建筑可合并面积。多个开发项目时，可归某项目的剩余成本须用该项目面积；只有不能归特定项目的全业务剩余成本，才可用合并面积。不宜把一个方便比例无差别用于全部项目。
停车场及S$1.6 million示例
批准GFA未含车位时，按车位数分配建筑成本。办公商铺专用车位支持应税抵扣，住宅专用不能抵扣，未预留车位成本共用，须LBC分摊。示例2共200位：办公专用40、未预留60、住宅专用100。建筑费S$1.6 million按9%，办公直接可抵GST为S$28,800（1.6m×40／200×9%）；剩余GST S$43,200（1.6m×60／200×9%）再用LBC，住宅专用不抵。虽然示例文字把地下1层描述为共用，计算仍把40个专用位单独直接归属。
TOP后比例为零不能任意递延
TOP后某期间没有应税供应，通常只能按条件抵扣直接关联非住宅物业的进项；共用管理营销比例为零，因此当期不产生剩余抵扣。不能直接把这些抵扣推迟至下个会计期间。规定的较长期间调整，是之后的整体核对，区别于等销售比例改善后自行延后季度抵扣。
较长期间调整与税务年度
TOP前，LBC或面积变化按宽免不须较长期间重算。TOP后，共用管理营销剩余税须按整个较长期间供应比例核对，多抵少抵在随后首份申报调整。首个较长期间由取得TOP会计期间首日起至税务年末，以后按税务年。1至3月季度申报者税务年为4月至次年3月，2至4月者为5月至次年4月，3至5月者为6月至次年5月。建筑成本继续用LBC，不套管理费用调整公式。
附件A：各用途及费率变化
10层示例位于113区，酒店GFA 4,500m²（C组）、商铺办公室5,500m²（A组）、住宅8,500m²（B2组），共18,500m²。2022年3月DC费率分别为酒店5,320、商铺办公室9,450、住宅6,650；9月示例LBC为5,250、9,850及6,720。非住宅加权价值除全部价值，上半年示例为57%，下半年58%。3月季度直接应税进项S$600,000，加剩余S$50,000的57%，可抵S$628,500；直接免税S$400,000排除。9月季度S$800,000加S$15,000的58%，可抵S$808,700；直接免税S$500,000排除。9月费率明确仅作示例，不是当前地区费率表。
附件B：TOP前后季度金额
TOP日期2022年8月15日，首较长期间为2022年7月至2023年3月。TOP前6月季度应税供应S$250,000，建筑剩余S$20,000按57%抵S$11,400，管理剩余S$5,000按57%抵S$2,850。TOP后9月季度应税零、免税S$650,000，建筑剩余S$15,000按58%抵S$8,700，管理S$3,500按0%抵零。12月应税S$400,000、免税S$800,000，管理S$7,000按四舍五入33%抵S$2,310。3月应税S$550,000、免税S$750,000，建筑S$25,000按60%抵S$15,000，管理S$4,500按四舍五入42%抵S$1,890。
附件B：S$300调整
较长期间应税总额S$950,000，免税S$2.2 million，总供应S$3.15 million，四舍五入比例30%。管理剩余S$3,500+S$7,000+S$4,500=S$15,000，允许抵S$4,500。实际季度暂抵为S$0+S$2,310+S$1,890=S$4,200，因此2023年6月季度再抵S$300。建筑可抵S$23,700另计，原文暂抵总数S$27,900与S$23,700+S$4,200相符。原表管理总栏虽标为暂抵，却列S$4,500；该数是较长期间允许额，并非已抵季度合计。
注销、版本与查询
购入非住宅物业曾获抵扣，并在注销GST时仍持有，须按公开市场价值及当时GST税率视为供应，并在最后GST F8申报。修订历史包括2018供应时点、定义及登记澄清，2019反向征税，2022 LBC及LVG变化，以及2023／2024车位示例税率调整。2026年1月封面日期在修订表没有另列实质改变。问题可经IRAS Contact Us向GST部门查询。
官方来源
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