适用范围与版本
本指南第十一版发布于2026年8月7日，说明物业持有人及物业控股公司的GST处理。非住宅物业买卖及出租属于应税供应；符合定义的住宅物业免税，但家具、设备及服务仍可能应税。已完工物业指取得临时入伙准证（TOP）的物业；转售指中间买家尚未取得法律产权便出售。原文例子采用9%税率，含税金额以9/109计算GST。
先判定土地与建筑用途
住宅空地须具住宅分区，并获准作住宅或共管公寓发展。政府或获准公共机构供应的土地，包括须拆除现有建筑的土地，在获批专用于住宅或共管公寓发展时亦可能符合。现有建筑应按获批用途判断，不能仅看土地分区；证明可包括URA书面、临时或暂准许可，以及HDB、SLA或JTC相关批准。住宅与商业混合分区的空地，不因此整幅享住宅免税。
住宿物业及不适用类别
URA批准的住宅形式包括共管公寓、独立式、半独立式、联排住宅、townhouse、集群或分层有地住宅，以及仅获准居住的店屋上层。非指定类别的其他住宿，若获批主要用于具有稳定性的住宿，一般住期至少六个月，亦可能符合住宅定义。指定住宅类别包括养老住所、服务式公寓、学生宿舍、获批工人宿舍及指定福利住所。酒店、旅馆、度假屋、护理或疗养院、医院、临终护理院、休闲住宿及康复机构被排除。SOHO营销名称不能改变获批办公室用途。
注册及一百万元测试
自2019年1月1日起，回顾性强制注册测试按一个历年应税营业额是否超过S$100万判断；较早规则按一季及之前三季判断。预计未来十二个月应税供应超过S$100万，亦触发前瞻性注册。免税住宅销售款本身不触发注册。物业经销活动即使未向ACRA注册，仍可能构成业务，应评估活动认真程度、规律性、持续性、商业记录与做法、对价及商业性质。事实不明时可向税务官申请裁定。
业务物业销售与资本资产处置
确认的非住宅销售合同可能使未来十二个月应税供应超过门槛，应自确认起三十日内申请，按合同日期处理。不过，确定注册责任时，资本资产处置金额不计入。因此须区分物业经销商的存货与资本投资，不能认为每次大额商业物业出售都会产生注册义务。随后收费及抵扣规则针对已注册GST的持有人。
进口服务及低价值货物反向征税
进口服务反向征税自2020年适用于不能全额抵扣进项税的企业，包括相关GST集团。自2023年起亦涵盖范围内的进口低价值货物；供应方可为本地或海外商家、平台或转运商，其GST注册状态不当然免除买方责任。直接归属于应税供应的采购，可按适用规则不纳入反向征税范围。未注册企业若十二个月相关进口服务及低价值货物超过S$100万，而且假设注册后不能全额抵扣，应考虑注册义务。须申报反向征税销项税，进项税则按正常规则抵扣。
销售计税金额与时点
非住宅销售通常按售价计GST；使一方受益的非独立交易，应按公开市场价值计税，可由独立估价师确定。未另收GST时，约定价格视为含税。选择权费及定金在收款或开票较早时申报；已完工物业余额则按收款、开票、法律产权转移或交付占用四项最早时点申报。实际要求付款的借记通知可构成发票；销售订单、形式发票、对账单及索款函通常不构成计税发票。
工程进度款及托管款项
在建物业每期进度款在收款或开票较早时计税，直到物业可供占用或产权转移。届时即使余额未付，仍按最早事件规则对剩余售价计税。律师以stakeholder身份托管的款项，仅在释放给卖方时视为收到。因此须同时记录TOP、法律完成、付款及开票事件。
交易取消及选择权转让
非住宅买卖取消时，保留的选择权费或订购费仍应税，因为该费用取得衡平权益。超过该费用的保留款，在协议确立其为补偿性赔偿时，可不纳GST。把未行使的非住宅选择权转让给他人，是独立的权利供应，应对向受让人收取的全部款项计税，包括原选择权费及利润，不能只对利润计税。
代名人条款：2026年8月7日起规则
对2026年8月7日或以后签发，并载明具名买家“and/or nominee”的选择权，应确定授予时谁取得卖方供应。以自己的姓名或身份订约，通常显示作为本人购买；如授予时已明确由特定代名人行使，并有书面委任或指示证明，可显示代理关系。还须综合关系、付款安排及买家业务性质。买家与代名人拟各取得明确比例产权时，可分别取得相应份额的选择权。对价亦包括间接或非金钱回收，例如要求代名人代偿对第三方的债务。
选择权及后续供应由谁开票
授予选择权时尚未成立的代名公司不能取得原供应，卖方应向具名买家开票。代名人虽已存在，但买家作为本人取得选择权时，处理相同。买家其后向代名人收回选择权费或其他对价，已注册GST的买家须就后续权利供应开票计税，包括加价；未回收费用亦无其他对价时，不构成后续供应。若买家为已存在代名人的代理，卖方供应予代名人，通常亦向其开票；原额选择权费回收属代付款，但加价是独立应税服务。除非选择权本身亦供应给代名人，卖方不应把含该费用的全额物业售价统一开票给代名人。
选择权费进项税及未披露本人
卖方供应予具名买家时，买家可在正常条件下凭卖方发票抵扣，代名人则凭买家后续供应发票抵扣。卖方直接供应予代名人时，代名人凭卖方发票及任何加价服务发票抵扣。未向卖方披露的代名人，可凭抬头为具名买家的卖方发票抵扣，但须取得并保存具名买家不申报同笔进项税的书面声明；具名买家未注册GST时，无需该声明。代该未披露本人行事的具名买家不能自行抵扣。另须按供应日期核对注册前或成立前抵扣条件。
已完工物业转售：按全额售价计税
已完工非住宅转售按约定全额转售价计税，即使大部分款项直接付开发商。原例中，中间买家以S$100万购买，已付S$20万，再以S$130万转售；最终买家向其付S$50万，另向开发商付S$80万。开发商对S$100万计税，中间买家对S$130万计税。已申报的开发商应收款，不因由最终买家付款而再征一次GST。
未完工物业转售：扣除未催缴进度款
TOP前，中间买家按转售价减去转售后仍未催缴、须付开发商的进度款计税。原例购买价S$100万，已付S$40万，余款S$60万；以S$130万转售时，中间供应的应税金额为S$70万。开发商对原买家取得的S$40万进度款，以及最终买家其后取得的S$60万进度款分别计税。中间买家开转售发票时若已发TOP，则改用已完工物业规则。
混合用途、空地及附家具住宅销售
混合用途建筑须以独立专业估价分配售价。双方同意时可采用买家估价，但须保存报告。最终售价不同于估价时，应税金额为最终售价乘非住宅估值，再除以总估值。非专属住宅空地，包括住宅与商业混合分区，通常对全额售价计GST。附家具住宅销售中，内置柜、卫生设备及固定墙挂空调等永久附属装置可随住宅免税；可移动家具、设备、电器及其他物品则按市值或成本计税。
实物分派及销售时物业税分摊
非住宅物业以实物分派转移，即使无对价，也可构成视同货物供应；曾抵扣进项税时，应按公开市值计销项税。相反，卖方向买家收回全年物业税中由买家分担的按比例金额，属代付款，不征GST。这项买卖双方调整，与业主向租客收回自身物业税责任不同。
出租何时构成业务
非住宅物业属于业务资产，或持有人经营租赁业务时，租金应税。须评估商业活动测试及是否持续保有出租控制与管理。独资或合伙另外在订立至少三份租约时视为经营租赁业务，例如出租三处物业、一处划分三份租约，或两处物业其中一处再分至少两份租约。住宅租约亦计入这项测试，但裸住宅租金仍免税，家具租赁可能应税。
租金价值、免费使用及预开票
商业租金须征GST，非独立交易采用公开市场租金。免费使用可构成视同服务，按占用总楼面面积比例，以转租方实际租金或业主年值的十二分之一计价。普通租金不论按月、季或其他周期，在收款或开票较早时计税。一张发票涵盖不超过三年的逐月租金时，须列每期到期日及GST；每期按到期日或实际收款较早时申报。
装修免租、互换服务及公共空间
租约给予无回报利益的免租期，例如让租客按自身需要装修，不须视同供应。若租客以为业主维修物业换取免租，则分别构成维修及出租供应：业主按相应租金计税，已注册租客按维修价值计税。促销使用公共空间而收象征性租金，例如S$1，只有租客无关联、该空间通常不按商业价格出租、且业主未取得其他利益时，才可按该金额计税；否则按市值租金。
提前终止及逾期占用
租约约定因提前终止违约而收取的补偿，是预定赔偿，不纳GST。未有提前终止条款时，为业主放弃继续租赁权而付的款项应税；若业主反过来向租客付款以换其放弃租约，已注册租客构成应税供应。到期或终止后继续占用而收双倍租金，仍是非住宅持续使用的对价，须计税。
保证金及维修扣款
可在租期结束退还的租赁保证金，收取时不征税。其后抵租金或货物、服务款时，所用金额成为含GST对价，使用时申报。按提前终止条款保留的补偿性保证金不征税，但作为放弃租赁权的和解对价则应税。原例月租S$2,000、可退押金S$4,000；业主以押金收回S$500含税维修费，须计销项税S$500乘9/109，即S$41.28。
租客分担物业税及服务费
物业税是业主自身责任，按租约向租客收回属于报销，是租金组成部分；非住宅出租应税，住宅出租免税。向租客收回月度维护或服务费，无论住宅或非住宅均应税。混合用途出租只对非住宅租金部分征税；协议未分拆时，可按公开市场租金确定该部分。
附家具住宅租金：以年值分拆
每月裸住宅免税价值为估值清单或通知中的年值（AV）除以十二。总月租超过该金额的部分，属应税家具及设备租金；总租金较低时，不收家具GST，全额租金列免税，即使合同单列家具租金。原例月租S$2,000、年值S$36,000，月度基准为S$3,000，因此S$2,000全免税，合同所列S$500家具租金不改变结果。
不足整月、尚无年值及年值修订
不足整月仍按比例应用年值方法：月租S$4,500、年值S$36,000时，半月S$2,250中，S$1,500免税，S$750属家具应税金额；如含税，对S$750用9/109。新物业尚未有年值，可暂按合同所列家具租金计税。追溯生效的年值修订，业主不愿追溯调整时可不调整，通知前已开票亦无需调整。提出异议期间仍用通知年值；首席估价师其后修改时，可追溯调整。通知后十四日内开新票，可先用旧年值，下期切换；超过十四日的新票须用修订年值。
服务式公寓及工人宿舍
服务式公寓的裸单位租金免税，但家具、水电、清洁、保安及公共设施维护应税。原例总月租S$5,200，其中服务费S$700，年值S$36,000；免税租金S$3,000，应税金额S$2,200，包含家具S$1,500及服务S$700。整幢只有一个年值时，按公寓净可出租面积分配每月免税价值，走廊与大堂不计。工人宿舍床位免税，家具、清洁、洗衣、保安或维护应税。总包价须分拆，可按实际供应成本加合理利润确定应税部分。
员工住宿及补贴租金
为员工非业务用途购买并免费提供家具住宿，家具进项税不可抵扣，亦无需相应视同供应。若家具原拟用于业务并已抵扣，其后改为员工免费住宿，则须计视同销项税。雇主以本人身份订租约并向员工收补贴后的租金时，应税价值为员工付款乘以“市场总租金减年值十二分之一”，再除市场总租金。原例市场租金S$6,000、年值S$24,000、员工付S$1,000，应税价值S$666.67，未含税时GST为S$60；员工付款含税时则对S$666.67用9/109。
进项税：直接归属及共同成本
已注册持有人把非住宅物业用于或出租以作应税业务供应，可在正常条件下抵扣售价或租金、维护、家具、装修、维修及产权律师费用的GST。混合项目或服务式公寓中，直接应税成本如商业房间、可移动家具及应税服务，可全额抵扣；直接免税的住宅取得成本与永久附属装置不能抵扣。覆盖单位与内部物品的共享广告、火险费用属于残余进项税，按应税供应除以标准税率、零税率及免税供应合计，逐申报期分配并作较长期间调整，抵扣百分比四舍五入至整数。只有不属Regulation 34交易商且符合Regulation 35时，才可将Regulation 33免税供应计入分子；获批偶发免税供应可从分母扣除。
其他抵扣限制及取消注册
客户会计制度下收到的供应，以及反向征税进口服务或低价值货物，均从抵扣比例的分子及分母剔除。反向征税对应进项税可在同一申报期按正常规则抵扣。共同业主并非业务合伙人时，只能按自身产权比例抵扣并收销项税。未注册的中间卖家向买方收回自己曾付原卖方的GST，不等于已注册供应商向该买方征税，买方不能据此抵扣。取消GST注册时仍持有、且购入进项税已获抵扣的非住宅物业，应按市值视同供应，列入最终GST F8申报。
带租约出售：预收租金及预付费用
销售同时转移现有租约时，卖方通常须对售后期间已预开票租金发贷项通知，买方再向租客开票。买方已注册GST时，可按行政宽免保留原发票，改由买方向卖方开GST发票，收回相关预收租金。供应商预开票费用跨越销售日期时，通常应贷记再向买方重开；亦可由卖方全额抵扣原票，再向买方开GST发票收回其售后按比例费用。租金与费用的方向应分别处理。
附录：指定住宿定义
原文按目的及批准说明住宅类别：获MSF许可、提供个人生活照顾而非主要医疗护理的养老住所；具日常设施、自成一体且最少住七天的附家具服务式公寓；学生膳宿；相关机构批准的工人宿舍；《Destitute Persons Act》下住所；以及由MSF或志愿福利组织运营、受MSF监管的危机家庭或个人住所。排除的酒店、旅馆等属获许可经营获利的住宿，通常少于一周；原文引用Hotel Act定义包含至少四房或小间、收费住宿及家务服务。医疗护理机构按主要护理目的区分；休闲俱乐部、度假屋、度假村及休闲结构通常短住。康复机构对需照顾居民具总体管理权，包括物质依赖者、刑满人士及指定青少年。这里保留本版所列定义与法律引用。
附录：商业项目付款阶段
原文示例合计为售价100%。选择权有效三周，签买卖协议阶段的付款须扣已付订购费。买家收到TOP或法定竣工证后，相关25%在十四日内支付。最终10%分别支付开发商及作为托管人的新加坡法律学会。该合同付款示例不代替前述GST计税时点规则。
| 阶段 | 占售价比例 |
|---|---|
| 授予选择权，有效三周 | 5% |
| 签买卖协议 | 20%减已付5%订购费 |
| 基础工程 | 10% |
| 钢筋混凝土框架 | 10% |
| 砖墙 | 5% |
| 天花板 | 5% |
| 电线、抹灰、水管及门窗框 | 5% |
| 电气设备、卫生设备及适用空调 | 5% |
| 停车场、道路及排水 | 5% |
| 收到TOP或法定竣工证十四日内 | 25% |
| 交易完成日 | 10%：2%付开发商；8%付新加坡法律学会托管 |
版本沿革及查询
2015及2019年修订澄清租赁业务测试；2018年处理住宅定义、双倍租金、年值通知及抵扣比例。2019年修订纳入反向征税，2021年补充押金维修扣款及工人宿舍，2022年纳入自2023年实施的低价值货物。2023及2024年更新例子税率。2026年8月7日修订重点是第7.10至7.15段及9.10至9.13段的代名人选择权与进项税处理。指南问题可经IRAS官网Contact Us向GST部门查询。
官方来源
本文依据官方 PDF 的实质内容独立整理，涵盖相关条件、办理步骤及附录。原文链接用于核对官方措辞；文件日期与后续修订须另行确认。
查看官方 PDF 原文 ↗